不動産売却の流れ

いざ、実家のことを相談しようと思ったら「不動産会社」に相談するのがベストです。
しかし、数ある中から不動産会社を探して、選ぶことは意外に大変です。
不動産会社から、嫌な思いや怖い思いをした方もいます。評判の良い不動産会社を探すように心がけてください。

不動産会社を探して相談するタイミングが「初回面談」です。
初回面談では、不動産会社から担当者（営業マン）が出てきます。ここで不動産会社の営業マンを選べないの？と思われるかも知れませんが、不動産会社のホームページではスタッフを掲載している会社は多くはありません。そしてホームページにスタッフが掲載されていても情報量が少なく、どのスタッフを指名すれば良いのかもわからず。結果、不動産会社主導で営業マンが勝手に割り当てられるのが現状です。

事前調査とは、あなたがお持ちの実家、不動産を不動産会社が調べます。
調べることは登記、法的規制、周辺環境や相場など。
査定金額に必要とされる事項を調べておくことです。

事前調査をもとに、現地や実家を見ることなく査定する方法が机上査定です。
机上査定では、建物内に立ち入ることがないので、査定金額もおおよその金額になります。
机上査定に対して、建物内に入って調査して出された査定金額が訪問査定となります。

机上査定、訪問査定をもとに、あなたに実際に売れる金額を提示します。
査定価格で注意していただきたいのが、「査定価格＝売れる金額」とは限らないことです。
不動産の価格は、需要と供給で成り立ちます。

需要がないところでは、査定金額で売り出しても売れない、だから値下げして販売することもあります。

逆に需要のある場所では、査定金額よりも高く売れる可能性もあります。

媒介契約とは、あなたが不動産会社に不動産を売却依頼する契約のことです。
媒介契約については３種類あります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
この媒介契約のそれぞれのメリット、デメリットについては別の機会でお話しします。

販売活動をスタートさせるときに「知っておいて」いただきたいことがあります。
不動産は市場に出したときが”一番売れやすい”ということです。

なので、最初の売り出し方や物件の写真が粗末だったり、必要な情報が少ないと買い手も物件を見たいという気持ちにならず売れない。売れないから値下げして売り出す。

なんてことになると、本当は高く売れたかも知れないのに・・・
安売りすることになってしまいます。

あなたの実家、不動産を買い手が見て、気に入ってくれたら購入申込という流れになります。
購入申込みは口頭ではなく、書面にていただきます。

購入申込みに記載されているものとして
・記入した日付
・購入希望者の氏名・住所・捺印
・購入希望価格
・契約希望日、引渡希望時期
・住宅ローン使用の有無
・その他購入条件

が記載されております。
それをもとに、買い手に売るかを判断します。

注意いただきたいのは、この時点で買い手とあなたは顔を合わせない。ということです。
買い手が務める会社や家族構成、印象なども不動産会社にヒアリングしておくといいでしょう。

契約の前に、買い手側が住宅ローンの事前審査を銀行に打診します。
審査の結果、承認が得られれば契約という流れになります

住宅ローン事前審査と同時、または承認後不動産会社は、契約書と重要事項説明書を作成します。
このタイミングで、あなたも契約に必要な書類として保管してあれば建築確認通知書、私道の同意書、協会確認書、登記識別情報（権利証）や印鑑証明書や住民票を準備します。

不動産会社の事務所にて売り手（売主）、買い手（買主）が揃って契約書・重要事項説明書に署名捺印します。

仕事や遠方にいるため、契約締結日に伺えない場合、不動産会社に委任して契約を締結することもできます。

買い手側で事前審査した銀行に対して、住宅ローンの本申込み（正式申込み）を行います。

住宅ローンの承認がおり次第、引渡しに向けた動きとなります。
場合によっては、建物内にある荷物を回収する作業、境界を確定する測量や、建物を解体する工事を行う場合があります。

決済とは、買い手から売買代金の残金と所有権移転に必要な手続きを同日に行います。
基本的には、売り手、買い手、不動産会社、司法書士が集まります。

不動産を売却完了したら、個人の確定申告（税務署宛）を行うことになります。